전세퇴거자금과 전세자금대출과 관련하여 원희룡 장관이 19일인 어제 국토발전전시관에서 인터뷰한 내용에 대해 한번 보고자 합니다. 앞으로 어떤 정책이 나올것인지 장관의 발언을 통해 한번 예측해 보는 것도 좋기 때문입니다.
인터뷰에서 임대인이 받을 수 있는 전세퇴거자금과 임차인이 받는 전세자금대출에 대해 문제점과 앞으로 어떻게 하겠다라고 의지를 밝혀 대충 나올 규제와 완화정책을 예상할 수 있습니다.
원희룡 국토부장관은 최근 사회문제로 대두되고 있는 역전세 문제와 관련해서 임대인이 반환할 수 있다는 사실을 보장해야 전세보증금을 받을 수 있도록 하고, 세입자에 대해서는 과도한 전세대출을 제한해야 한다! 고 말을 했습니다.
임대인이 반환 할 수 있다는 사실을 어떻게 보장해야 할까요?
전세보증보험의 의무가입을 들수 있겠습니다.
그리고 임대인의 정보, 신용정보 그리고 주택에 대한 채무상황 등 정보를 투명하게 임차인데게 전달해야 될 것 같습니다.
그럼 전세보증보험의 의무가입시 어떤 문제가 발생할 수 있을까요?
전세보증보험 의무가입은 과거에도 많이 언급이 됐었고 법개정을 통해서도 이뤄지려고 했습니다.
그런데 결국은 지금 임대사업자의 전세보증보험은 의무적으로 가입이 되어 있고 이또한 임대인이 75% 임차인이 25%비율로 부담을 하고 있습니다.
먼저, 보증보험료 부담에 대한 수수료를 임차인에게 전가 시키게 될거 같습니다.
보증보험 강제가입이니 월세를 올린다거나 관리비명목으로 돈을 받는다던지 등등 전 정부때도 봤듯이
결국 임차인의 부담도 가중될 수 밖에 없습니다.
보증보험 나쁜게 절대 아닙니다. 저 또한 보증보험 가입을 통해 근근히 먹고살고 있어서 참 좋은 제도라고
판단됩니다. 하지만 의무가입의 경우 가입대상자도 수정을 할 필요가 있다고 생각합니다.
그리고 현재 보증보험가입가능한 대상은 등기부등본상 선순위채권이 주택가액의 60%이내여야 하고 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유여야 합니다. 해당이 안된다면 앞으로 전세자체를 줄 수 없는 경우도 발생하겠죠..
주택가격의 90%까지 전세금을 책정하는 아파트는 많지는 않습니다. 일반적으로 하락장에서 상승 초입으로 가능경우나 공급량이 많아 전세가가 하락 또는 금융위기 등등으로 매매가도 하락, 공급이 부족해서 전세가의 상승으로 매매가와 전세가가 붙을 수 있겠으나 보통 이건 빌라에서 해당이 많이 되는 얘기일것 같습니다.
그럼.. 빌라에서 전세보증보험 가입이 안되서 전세를 주기 싫다! 월세로 가자! 하면 빌라 월세가격은 상승할 수도 있고 아파트 전세시장으로 수요가 몰릴수도 있다고 생각합니다.
그럼? 매매가격도 같이 오를수도 있겠네요~ 뭐.. 혼자 상상의 나래를 펴 봅니다. ㅎㅎ
임대인인들에게 역전세를 막기위해 한시적으로 DSR 규제를 완화해 주는 방안을 마련중이다 라고 얘기를 했습니다.
정부가 임대인에게 돈을 풀어주는 것처럼 오해할 수 있다, 대출신청이 들어오면 주택담보대출비율(LTV)은 그대로 볼 것이고 보증금 반환 목적에만 쓰도록 할 것! 이라고 강조를 했습니다.
현재 매매가가 떨어져 LTV 한도내에서만 된다고 한다면.. 음..다 못돌려줄수도 있겠습니다.
이왕 역전세 방지를 위해 DSR 한시적 완화를 한다면 임대보증금까지는 풀어주어야 효과가 확실할 듯 싶은데..
LTV의 언급을 한것을 보니.. 쉽지는 않겠다는 생각이 듭니다.
추가로 대출금이 임차인에게 직접가야하며, 다음 세입자 보호를 위해 임대인 부담으로 보증금 반환보증보험에 의무가입을 해야한다. 또 담보가지, 측 물건이 깨끗해야 하고 임차인이 추가로 받은 대출에 대해서는 금융기관 기준에서 볼 때 상환능력에 문제가 없어야 한다! 고 전제를 뒀습니다.
일단 정확한 규정에 나와봐야 알겠지만 명확한 것은 LTV 범위내에서, 그리고 보증금반환보증보험 가입, 추가로 주택에 대해 대출이 없어야 한다 정도 되겠습니다.
전세보증보험은 솔직히 상승기에는 큰 의미가 없습니다. 저금리 시대와 유동성이 풀리는 상승기에는 전세자금 문제가 전혀 되지 않죠. 하락장과 조정기에 항상 문제가 되어왔습니다.
전세보증보험은 하나의 안전장치로 존재해야된다는 입장이고 이건 최소한 임대인 뿐 아니라 임차인을 위한 정부의 지원제도 측면에서 봐야지 이것을 규제적인 측면에서 더 중점으로 해서 바라본다면 전세시장을 더욱 더 흔들 뿐 좋아질 것은 없다고 생각합니다. 임대인에게 계속적인 규제만 강요한다? 그 피해는 임차인에게 가게 되있기 때문입니다.
금융기관 보증기관 임대인 임차인 모두 시장원리를 작동시켜서 당장에는 힘들 수 있지만 자정순환할수 있게 둬야 한다고 생각합니다. 전정부에서 뼈저리게 느끼지 않았습니까??