전세권 설정 비용 해지 및 임차권등기명령 신청 해제 / 두 제도의 비교

최근 전세사기로 인해 임차인들이 임대인들에게 전세권설정을 요구하는 경우가 많아졌다고 합니다. 예전부터 개인임차인이 아닌 법인 임차인의 경우는 전입신고가 안되기 때문에 전세권설정을 많이 하였으나 개인임차인의 경우 임대인이 전세권설정을 꺼려하고 설정비용을 이유로 안 하는 경우가 대부분이었는데, 최근 대규모 전세사기 등으로 임차인들의 전세권설정등기 요구가 많아진 상황입니다. 

 

임차인이 전세로 주거를 할 경우에 있어 임차인의 권리를 보호하는 대표적인 방법으로는 전세권설정과 임차권등기명령이 있는데 과연 어떤 효력이 있고 어떤것이 더 유리한지에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.

전세권설정 이란?

 

1. 개념

 

전세권설정은 말그대로 전세로 집에 거주할 권리를 등기상에 명시하는 것을 말합니다. 등기상 나는 이 집을 2년 동안 전세로 사는 사람입니다. 표시하는 것입니다. 일반적으로 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용. 수익 할 때 사용합니다.

 

 

2.  대상

 

 (1) 전세권설정은 보통 법인이 임차인인 경우(법인 대표이사나 직원의 사택)

 (2) 프랜차이즈 기업이 상가 임대차를 계약하는 경우

 

보통 위 두가지의 경우 전세권 설정 등기를 많이 합니다. 왜 그럴까요?  개인 임차인과 달리 법인의 경우 특수한 경우를 제외하고는 전입신고나 확정일자 같이 내가 이 대상 물건지를 빌려 쓰는 데 있어서 우선적인 권리를 명시할 수 있는 방법이 없기 때문에 전세권설정으로만 권리를 표시할 수 있습니다.

 

이 같은 전세권설정을 통해 해당물건지에서 권리를 인정받아 임대차 기간 동안 물건의 성격에 맞는 행위(장사등)를 할 수 있습니다. 

 

3. 특징

 

 (1) 장 점 : 개인의 전입신고나 확정일자와 같은 효과를 갖게 됩니다. 또한 만기시 전세보증금을 받지 못할 경우

                  우선적으로 변제를 받을수 있는 권리가 생긴다.(경매신청등)

 (2) 단 점 : 집주인의 동의가 필요합니다. 

 

개인임차인의 경우 보통 전입신고와 확정일자만 받아도 권리가 인정되지만 전세권설정의 가장 큰 장점이라고 한다면 전세금 반환소송을 진행할 필요 없이 바로 임의 경매신청이 가능하다는 것입니다. 전세권을 설정하지 않는다면 이 소송기간과 비용만 따져도 1년은 넘게 걸리죠. 

여기서 전세권설정한 사람과 아닌 사람의 차이가 극명하게 나타납니다. 그럼 전세권 설정하는 것이 가장 나은 수단일까요? 

그건 또 아니라고 봅니다. 오히려 보증보험을 통한 전세금 회수방법이 더 빠릅니다.
전세권설정을 통해 경매신청을 한다고 해도 6개월정도는 보셔야 되고 그 이상이 걸릴 수도 있습니다.

보증보험의 경우 임대기간 만기 1달후 신청가능하며 그 후 1개월 뒤 임차금액을 받을 수 있습니다. 

 

 

4. 필요서류 

 

 (1) 임대인 : 전세권설정등기신청서, 주민등록초본, 인감증명서 및 인감도장, 등기권리증, 위임장, 신분증

 (2) 임차인 : 전세권설정등기신청서, 주민등록초본, 임대차계약서 2부, 인감도장, 신분증, 전세권설정계약서, 법인의 경우 법인등기부등본

 

전세권설정등기 신청서 양식은 아래에서 받으시면되요

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전세권설정등기신청.pdf

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5. 전세권 설정 해지

 

전세권해지는 보증금 반환과 동시에 이뤄집니다. 법무사를 끼고 하는 경우가 많으며 개인이 신청서를 작성해서 해도 됩니다.

 

6. 전세권 설정 비용

등록세 : 전세금액 * 0.2%

교육세 : 등록세 * 20%

수수료 : 15,000원

법무사 대행료 : 다 다름

 

전세금 1억이면,

등록세 : 1억 * 0.2% =200,000원 + 등록세에 *20%=40,000원 + 수수료 15,000원 = 255,000원

 

 

임차권 등기명령은 그럼 언제하는가??

 

임차권 등기명령의 경우 임차인이 만기 시 전세금을 받지 못하고 이사를 가야 할 경우에 합니다.

 

이사를 갈 때 다른 집으로 전입을 해야 하는데 그럼 내가 보증금을 받지 못한 집에 대해서 가질 수 있는 권리가 없어지기 때문에 이를 방지하고자 임차권등기명령을 하고 이사를 가게 됩니다. 그럼 임차인은 그 집에 대해서도 여전히 권리를 가지게 됩니다.

 

임차권 등기명령은 기간도 약 1~2개월가량 걸리게 됩니다.

 

 

이상 전세권 설정 비용과 해지 등 장단점에 대해 알아봤고 임차권등기명령까지 알아봤습니다. 

 

개인적인 생각은 

 

보증보험 >>>>>> 전세권설정> 임차권 설정입니다.

 

그럼 오늘도 파이팅 하세요