부동산 투자 이론 사이클 벌집순환모형

벌집순환모형이란?

 

 

벌집순환모형(Honeycomb cycle)은 주택가격과 거래량의 변화 추이를 통해 현재 주택경기가 주기상 어느 단계에 있는지 파악하는 분석기법입니다. 가로축에는 거래량, 세로축에는 가격이 표시됩니다.

 

주택가격과 겨래량의 교점이 주택경기를 나타냅니다. 주택경기는 6각형의 벌집모양을 시계 반대방향으로 순환합니다.

통상 순환주기는 7~12년이고 평균 10년 정도로 평가되고 있습니다.

 

 

이 모형을 처음 본다면 어디서 부터 시작이고 어디가 마무리인지 모르겠죠?

이 모형을 조금만 뜯어보면 우리가 흔히 봐오던 부동산 사이클과 동일하다는 것을 알 수 있습니다.

 

먼저 5국면 불황기부터 시작한다고 하고

 

5국면 불황기 -> 6국면 회복기진입 -> 1국면 회복기 -> 2국면 호황기 -> 3군면 침체진입기 -> 4국면 침체기

 

이렇게 봐서 그래프를 다시 그려볼까요?

 

옆으로 쭉~~ 그려보면 위와 같은 그림이 될거에요 어떤가? 벌집모형의 경우 위 사이클을 좀 더 쪼개서 만든 것뿐

저희가 흔히 보던 부동산 사이클과 크게 다른 게 없죠??

 

부동산 사이클

 

 

위 그래프로 다시 한번 부동산 사이클에 대해 기본적으로 알아볼게요

지극히 개인적 기준이고 다른 설명보다 간단할 겁니다.

 

0~1단계 : 침체기라고 할 수 있을 거 같아요 이때는 사지도 팔리지도 않습니다. 그야말로 부동산 무덤이죠..

이 단계에서 많은 투자자들이 사라집니다. 지금도 그렇죠? 무리하게 상승시기에 투자하는 사람들을 많이 봤는데

다음 상승기 때 안보입니다... 아마도 침체기에서 견디지 못해서 사라져 간 투자자들일 거예요 

물론 많이 벌어서 경제적 자유를 이루시는 분들도 있으시겠죠

 

1~2단계 : 회복기라고 붙일게요 이때는 보통 전세가부터 살아나는 경우가 많습니다. 전세가가 살아나면서 매매가와의 가격차이, 즉 갭을 줄이게 되죠. 급매들이 조금씩 소진이 되고 공급이 많던 지역의 경우 전세물건이 소진되면서 조금씩 조금씩 안정을 되찾는 구간이라 보시면 될 거 같아요

 

2~-3단계 : 상승기라 말하겠습니다. 가장 간단히 말하면 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지는 경우가 흔히 볼 수 있는 경 우일 겁니다. 많이들 들어보셨죠? 전세가가 매매가를 밀어 올린다 그리고 시장에 풀린 현금유동성이 실물자산의 가치를 상승시키면서 부동산 가격 전반이 올라가게 됩니다. 이때 비정상적으로 실 가치에 비해 거품이 끼는 부동산도 나오게 되죠

 

3~4단계 : 상승이 끝나고 많은 내부 외부변수에 의해 가격이 내려가는 단계입니다. 상승기에 부동산이 활황이 되면서 건설경기 역시 좋아지고 많은 건설사들이 아파트를 분양하게 되죠 그러므로 다시 시장에는 많은 공급이 있게 되고 또한 외부변수로 시장에 풀린 현금으로 높아진 물가상승률을 잡기 위해 금리가 상승하게 됩니다. 이러한 요소들로 다시 부동산은 침체국면을 맞게 되죠

 

간단하게 기본적인 사이클을 정리해 봤습니다. 그냥 제 생각이고 많이 부족한 내용이지만 틀린 말은 크게 없다고 봐요

 

그럼 부동산은 언제 사야 되나?

 

 

가장 중요한 부분이죠? 언제 부동산을 사야 되나? 언제 사야 될까요? 그리고 언제 팔아야 될까요?

 

딱 보면 1번에서 사서 3번에서 파는 게 가장 이상적입니다. 그런데 그럴 수 있을까요?

 

극도의 공포가 만연하는 1번에서 살 수 있는 사람은? 아주 돈 많은 사람.. 또는 수많은 경험을 한 사람? 이 정도 일거 같아요

 

바닥인 줄 알았는데 지하실이 있네?라는 말도 많이 들어보셨죠?

 

정확히 바닥과 상승점을 찾는 사람은 아무도 없을 겁니다

 

그래서 적당한 바닥이 오면 사고 견디고 인내하며 3번이 오기 전이라도 내가 원한 수익이 나면 파는 겁니다

 

물 들어올 때 노 저으라고 내가 침체기 때 갭 1억에 샀다면 100% 수익 목표로 1억을 번시점에서 팔아야겠죠

 

경험상 꼭대기에서는 절대 못 팔아요 그대로 꼬꾸라지는 거죠.. 경험입니다 철저히!

 

다음에는 한 지역의 아파트 가격을 보면서 언제 사는 게 좋았고 언제 팔아야 됐는지 한번 알아볼게요!

 

오늘도 힘든 투자자분들 힘내시고 파이팅입니다.