전월세전환율이란 - 금리와의 관계

전월세전환율이란?

 

전월세 전환율은 보증금과 보증금을 월세 금액으로 환산한 비율을 말합니다. 전세금과 보증금은 집주인에게 일시적으로 대출금으로 지급되며, 나중에 재대출이나 분양 시 돌려받을 수 있습니다. 반면 월세는 집주인에게 매달 내는 임대료입니다.

전월세 전환율은 전월세와 보증금을 월세로 전환해 비교하는 데 활용됩니다.

 

현행 주택임대차보호법에는 '한국은행 기준금리+대통령령으로 정하는 이율'을 넘을수 없다고 정해져있습니다.

이 규정에 따르면 현재 기준금리가 3.5%이고 대통령령으로 정하는 이율은 2%

따라서 둘을 합친 5.5%를 넘을순 없는것입니다. 실제 신규 월세계약때는 이비율을 초과해서 계약하는 경우도 많습니다.

 

계산방법

 

(1) 전세 -> 월세

 

계산은 간단합니다. 보증금에 전환율을 곱한후에 12달로 나눠주면 됩니다.

 

전세금이 10억일 경우 보증금 5억에 월세 계약으로 전환할때(간단히 전월세전환율 5%로 가정)

 

5억원 *5% / 12개월 = 208만원정도가 나오네요

 

이 계산에 따르면 보증금 5억에 월세 208만원을 내게 되는 겁니다.

 

(2) 월세 -> 전세

 

월세에서 전세로 계산하는 방법은 위 계산의 반대로 해주시면 됩니다.

 

예를들어 보증금이 5억 월세가 208만원을 전세로 전환시(전환율은 똑같이 5%)

 

208만원 * 12개월 / 5% = 약 5억원이 나옵니다 그럼 전세는 기존 보증금 5억 + 월세전환한 금액 5억해서 10억이 되는겁니다.

 

 

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전월세전환율과 금리의 상관관계

 

출처 : 손품왕 데이터

 

위 데이터를 보면 주담대금리가 올라감에 따라 전월세전환율이 올라가고 내려가면 같이 내려가는것을 볼수 있습니다.

 

기본적으로 우리나라는 전세를 선호하는 경향이 있습니다.

 

왜일까요?? 내가 전세를 살면서 받는 대출에 있어 이자가 월세보다 싸기 때문입니다.

 

예를들어 5억짜리 전세에 살고 있고 은행이자가 2%였습니다. 불과 작년에도 이런 금리가 있었죠..

 

그럼 1년 이자가 1천만원, 한달 이자가 83만원입니다.

 

하지만 월세의 경우 전환율이 2.5%만 되도 100만원정도의 월세가 되는 것이죠 따라서 전세에서 월세로 전환하지 않고

 

전세로 그대로 살게 되는 것입니다.

 

하지만, 최근 급격한 금리인상으로 전세자금대출이 6~7%까지 상승하기도 했습니다.

 

이렇게 되면 어떻게 될까요? 현재 전월세 전환율이 5.5%정도 되는데 전세자금대출금리가 6%라고만 해도

 

월세로 내는 돈보다 전세로살면서 내게 되는 이자가 훨씬 많아지겠죠? 

 

바보가 아닌이상 당연히 월세를 선호하게 되는 것입니다. 

 

보통 금리상승에 후행해서 전월세 전환율이 올라가게 됩니다. 

 

그렇다면 월세가 무조건 좋은가?

 

글쎄요.. 저는 또 그건 아니라고 봅니다. 실제로 제 예를 들어보겠습니다.

 

저는 이사를 자주 다니는 편인데요 

 

딱 집을 구하는 시점에서 월세보다 전세자금대출 금리가 살짝 더 높아서 고민을 했었습니다.

 

이자로 나가는 돈은 100만원 월세는 90만원..  단순히 본다면 월세를 선택하는게 맞습니다.

 

하지만 그 시점에서 살펴야 할 것들이 있습니다.

 

먼저, 과연 금리인상이 계속 지속될분위기인지?  저는 이것부터 생각했습니다.

 

출처:손품왕데이터

 

경험에 의한 소견

 

역대 기준금리 상승을 보면 상승시작과 고점 그리고 하락의 시작까지 길면 3년정도였고 보통은 2년정도되면 금리인상은 멈춘다 라는 것을 알았고 제가 집을 구할당시에 금리는 이미 상승을 많이 한 상태로 전월세전환율도 많이 상승한 상태였습니다. 따라서 앞으로 금리인상이 큰폭으로는 없겠구나, 조만간 금리가 안정되겠구나 그리고 이미 전월세전환율이 금리만큼 올라간 상황이었기때문에 2년간의 전세와 월세계약기간을 내가 어떤방향으로 설정해야 유리할지에 대해 판단을 내릴 수 있었고 은행을 다니면서 가장 싼 이율을 낼수 있는 곳에 전세자금대출을 신청해서 계약을 했습니다.

 

지금 3~4개월이 흘러 이 선택에 전혀 후회하지 않습니다.

 

제가 이 얘기를 쓴이유는 금리는 항상 상향으로 가는것이 아닙니다. 물가를 잡기위한 일시적인 기간이고 이후 금리의 인하기간은 훨씬 깁니다. 따라서 우리나라는 결국 월세에서 다시 전세로 돌아오게 되있다고 봅니다. 

(단순한 제 의견입니다)

내가 임차를 계약하는 시점에 있어 단순히 현재시점의 금액만을 볼것이 아니라 과연 2년간 계약하면서 어떻게 더 유리할지 여러 요인을 고려 후 선택하셨음 좋겠습니다.

 

그럼 오늘도 즐거운 하루 되시길 바랍니다.