전세사기 유형 수법 잘 알고 계약해야 합니다

 

최근 급격한 금리인상에 따라 매매가격은 하락하고 있습니다. 이에 따라 매매가격이 전세가격보다 낮게 형성되는 경우도 있고, 전세가격이 하락해서 기존 임대인이 임차인의 전세금을 온전히 내주지 못하는 상황도 발생하고 있습니다.

이런것을 사기라고 볼수는 없습니다. 다만, 애초에 임차인의 전세금을 편취할 목적으로 계약을 하고 돈을 실제 편취하였다면 전세사기로 임차인의 피같은 보증금을 날려버릴수 있습니다. 그럼 과연 전세계약시 어떠한 것들을 주의하여야 하고 어떤 전세사기 수법이 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

전세사기 수법

 

1. 저당, 압류가 있는 부동산을 속이고 계약 체결

 

이러한 유형은 예전에 너무나도 많이 행해졌던 사기 수법입니다. 집을 보러오는 사람 A는 부동산에 대해 전혀 무지한 사람입니다. 등기부등본은 떼본적도 없고 본적도 없습니다. 그냥 공인중개사 끼고 하면 전혀 문제가 없을거야 라는 생각으로 집을 구하게 됩니다. 이때 공인중개사 또한 집주인과 한패일 가능성이 높습니다. 매물을 보증으로 대출을 받을 수 있는만큼 받아놓고 저당이다 압류가 없다고 말로 속인 후 계약을 체결하게 만듭니다. 

등기부등본 떼서 보여주지 않냐구요? 물론 보여줍니다. 허위로 된것들을 말입니다. 

 

이에 관한 대책은 뭐가있을까요? 

 

미리 공부해야합니다. 임차인도 나중에 나는 몰랐다 라고만 해서는 내 소중한 돈을 찾을수 없습니다. 기본적으로 등기부등본을 보는 법은 알고 있어야 하고 다 모르더라도 을구에 있는 저당과 압류의 존재만이라도 찾고 볼수 있어야 합니다.

그리고 부동산에서 보여주는 서류를 100%신뢰해서도 안됩니다. 내손으로 직접 서류를 떼고 확인해야합니다.

그리고 계약당일 하러가는도중에도 등기부등본을 마지막으로 한번더 보고 계약을 체결해야 합니다.

 

최근에 안심전세앱이 생겨서 바로 권리관계(저당권,전세권)를 확인할수 있으니 꼭 참고하시기 바랍니다.

 

2. 계약직후 근저당 형성하는 경우

 

앞서 살펴본 바와 같이 계약 직전 안심전세앱이나 등기부등본을 통해서 확인하고 저당잡힌것이 없는것을 확인 또 확인한후 계약서에 도장을 찍습니다. 그리고 다들 하는것처럼 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 그럼 나는 이집에 대해 선순위의 권리가 생기게 되는 것입니다. 경매에 넘어가더라도 내 보증금 먼저 보호를 받을 수 있는것입니다.

 

그럼 여기서 끝일까요? 아닙니다. 가장 주의해야 할 점은 전입신고와 확정일자의 경우 내가 신고한 다음날부터 효력이 발생한다는 것입니다. 그래서 주의해야할점!! 바로 계약직후 임대인이 집을 담보로 대출을 받는 경우 입니다.

그럼 등기부에 명시가 되고 선순위는 은행이 되는 것입니다. 

 

그렇기에 임차인이 주의할 점은 전입신고 했다고 안심하지 마시고 다음날 꼭 다시한번 등기를 떼보시는것을 추천드립니다.

 

 

3. 매매와 동시에 전세계약을 진행하는 경우

 

이 경우는 보통 바뀔 임대인이 본인자본 거의 없이 물건을 매수할때 사용합니다. 

바뀌는 임대인의 경우 먼저 매수할 물건을 찾습니다. 예를 들어 매매가 1억 빌라가 있습니다. 전세는 시세가 8~9천 정도 한다고 했을때 잔금기간을 3개월 이상 넉넉히 잡습니다. 그리고 부동산에 얘기합니다. 전세동시계약을 진행하고 싶으니 전세 9천에 임차인을 구해주세요 라고 말입니다. 그럼 부동산에서는 매매와 전세 동시계약을 하면 수수료를 2번 받을수 있기에 열심히 찾아줍니다. 그렇게 매매와 전세 동시계약이 이뤄집니다. 왜 이렇게 하냐구요? 내 돈 천만원만 있으면 임차인의 돈으로 집을 매수 할 수 있기 때문입니다. 

 

이때 그럼 가장중요한것은 무엇일까요? 바로 바뀔 임대인의 정보입니다. 임대인이 어떤 사람인지, 기존임대인은 이제 크게 중요하지 않습니다. 바뀌는 임대인의 정보가 필요합니다. 부동산에 요구를 하시길 바랍니다. 새 임대인의 부채증명과 금융거래 사실, 그리고 세금체납여부등을 말입니다. 그리고 안심전세앱에 등록을 하여 등기사항이 바뀔때마다 알수 있게 해놓으세요(등기만 떼도 2년이상 등기상권리가 바뀔시 자동으로 알람을 줍니다.)

 

4. 건축주와 중개사등이 공모하여 빌라 등을 시세를 조작, 높은 전세가율로 계약 체결

 

아마 이게 가장 위험하지 않을까 합니다. 신축빌라나 오피스텔의 경우 시세정보가 없습니다.

그래서 건축주와 중개사가 공모해서 높은 전세가율을 형성해서 세입자를 구합니다. 이때 보통 하는말이 있습니다.

에어컨과 주차비 지원해주고 월세 6개월치를 지원해드리겠습니다. 보통 와 너무 조건이 좋습니다. 하고 미끼를 덥석 무는 경우가 많습니다. 이렇게 건축주와 계약을 한뒤 건축주는 불량임대인에게 집을 던집니다. 그럼.. 어떻게 될까요?

내 보증금은 찾을수 없게 됩니다. 나중에 퇴실할때 그 전세금으로 들어올 사람이 없게될것입니다.

시세가 형성이 안되고 전세가율은 엄청 높게 되어있지만 2년 지나면 시세가 형성되면서 그 전세가격을 받을수 없게됩니다.

꼭기억하세요 이사비 월세 지원 해준다! 그냥 거르세요...

 

 

모든 대책 중 가장 좋은건... 집을 사는겁니다.. 개소리라고 생각하실수 있으나 이게 가장 정답이라 생각하고

두번째는 전세보증보험가입... 이제 최고 이고 다른건 속일라면 얼마든지 속일수 있기에 보증보험 가입! 

꼭 하시길 바랍니다.

 

위 사안 말고도 전세사기 유형은 엄청~~~ 많습니다. 그럼 다 확인 할 순 없고 내가 어떻게 대처하고 과거 유형이 어떤지는 확인을 해보고 의심을 해봐야겠습니다.

 

아래 사이트는 국토부 전세사기 관련 사이트니 참고하시기 바랍니다.

https://blog.naver.com/mltmkr/222983381333

전세계약 12개 핵심 체크리스트 확인! 전세사기 피해 예방하세요~

http://www.molit.go.kr/2023leasefraud/main.jsp

전세사기 예방