1기 신도시 특별법 재건축 과연 언제쯤?

지난 7일 성남분당에서 국토부 장관인 원희룡장관이 성남분당 방문을 통해 노후계획도시 정비에 대한 주민간담회를 개최하였습니다. 분당은 1기 신도시 중 가장 먼저 입주가 시작된 만큼 30년이 이미 경과한 공동주택이 많아 주민들의 관심도가 엄청 뜨거웠습니다. 간담회에서는 지역주민들의 의견을 듣는 한편으로, 재건축이 어려운 실정을 개선, 특별법 제정에 환영의 뜻을 밝히면서 신속한 사업 추진을 국토부장관에 요청하였습니다. 

 

이에 장관은 신속한 정비를 위해 특별법 제정과 함께 시행령 및 기본방침도 동시에 준비하고 있다고 하고, 체계적인 통합정비가 필요하며, 미래도시의 모습을 갖춘 창조적인 계획이 수립될 것을 기대한다 라고 했습니다.

 

이러한 장관의 행보를 비추어 볼때 1기 신도시 특별법이 다시 수면위로 오를 날이 머지않은 듯 합니다.

 

오늘은 지난 2월에 발표된 1기신도시 특별법 내용을 한번 알아보겠습니다.

출처  :  국토교통부

 

1기 신도시 특별법

 

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법, 이것이 바로 1기 신도시 특별법의 정식 명칭입니다.

 

내용을 요약해보면 

 

1. 특별법 적용대상은 노후계획도시로 

    택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만제곱미터 이상의 택지 등 을 대상으로 합니다.

2. 추진체계는 기본방침 > 기본계획 > 특별정비구역 으로 이뤄집니다.

  기본방침 : 모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립.구역지정 원칙, 특별정비구역 내

                   추진사업 유형 제시

  기본계획 : 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을                      포함

  특별정비구역지정 : 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합.고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충 등

                                 도시기능 강화사업 추진

 

>>>>>>>> 이 내용에서 보면 통합 이라는 단어가 가장 눈에 들어옵니다. 단 한두개 아파트단지의 단독 재건축이 아닌 대규모 블럭단위로 통합 정비를 한다고 하는게 특징이네요

 

3. 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원

  재건축 안전진단 완화(공공성 확보 시 면제 가능)

  토지용도 변경 및 용적률 상향

  입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가

 

 

>>>>>>>>아마도 가장 중요한 내용이고 투자자들이나 실거주의 기대가 가장 큰 부분이 아닐까 합니다.

 

이 내용에 대해 중점적으로 알아 보도록 하겠습니다.

 

 

먼저 1번 항목의 노후계획도시를 한번 보겠습니다.

 

노후계획도시는 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만제곱미터 이상 택지라고 했으며

이는 통상적인 시설물 노후도 기준 30년이 아닌 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준을 설정하여 

도시가 완전 노후화 되기 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능하도록 하며

1기 신도시를 비롯해서 수도권 택지지구나 지방 거점도시들도 고려한 것입니다.

 

기본계획은 시장.군수가 수립하고 도지사의 승인을 받은 다음, 특별정비구역을 지정하도록 되어 있습니다.

 

그럼 지금부터 특별정비구역에 대한 특례 및 지원에 대해 한번 보시죠

 

출처  : 국토교통부

특별정비구역 특례 및 지원 내용

 

1. 재건축 안전진단 면제 또는 완화

 

재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화하여 적용합니다. 

 

기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장.군수 등 지정권자는 도시정비법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있으며,

 

특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정.계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 하였습니다.

 

>>>>> 안전진단의 경우 기본 E 등급을 받아야 하며, D 등급일 경우 조건부로 진행이 가능합니다. E 등급은 안전성이 매우 낮은 위험한 단계를 말하며 재건축이 시급한 단계이며, D 등급은 사용 및 안전성에 문제가 있는 단계로 준공 후 30~40년 아파트가 많이 해당됩니다.

 

그럼 여기서 말하는 면제 또는 완화는?? 엄청난 혜택이라 생각됩니다. 안전진단 통과자체가 재건축의 성폐를 결정한다해도 과언이 아닐정도로 통과가 안되서 진행을 못하는 경우가 많은데 만약 이를 면제 해준다면.. 정말 엄청난것이죠

그냥 새아파트 받는데 전혀 문제가 없을 정도입니다.

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2. 용적률, 용도지역 등 도시.건축규제 완화

자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만호 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(2종>3종, 준주거 등)으로 완화되며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련하였습니다. 또한 1기신도시를 비롯해서 노후계획도시에 직주근접, 고밀, 복합개발 등 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 국토계획법 상 입지규제최소구역으로 지정 가능하도록 하였으며,

 

지모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가를 허용하기로 하였습니다.

 

>>> 현재 1기신도시 아파트의 용적률은 169~226% 수준으로 현재 도시과밀을 막기위해 만든 지구단위계획의 용적률 제한(200%안팍)으로 가구수를 늘리는 재건축은 거의 불가능했습니다.

 

이같은 문제점을 해소하기 위해 만든것이 바로 이 특별법이고 이는 용적률 500%까지 최대한 보장하는 내용이 핵심입니다.

 

주거지역별 용적률 상한
1종 일반주거지역	200%
2종	250%
3종	300%
준주거지역	500%

1기 신도시 대부분은 1종~3종 일반주거지역으로 위와 같이 1종이 2종, 2종이 3종, 3종이 준주거가 되면 최대 500%까지 확대가 가능합니다. 물론 500%까지 적용받는 곳이 얼마나 있겠냐만은.. 그래도 종상향의 혜택은 어마어마한것이겠죠? 그동안 사업성확보가 안되 재건축을 못했던 단지들도 대부분 가능하리라 봅니다.

 

 

개인적인 생각

 

이 두가지가 1기 신도시 특별법 재건축 내용의 핵심이라고 봐도 무방할 정도입니다. 안전진단의 완화, 그리고 용적률 상향 만약 법이 제정되고 통과만 된다면 1기신도시 엄청난 바람이 불것입니다.

 

현재 1기신도시 특별법 마련 공지가 나오고 나서도 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 매매가격이 많이 뛰지 않았는데 만약 무주택자나 1주택자라면 1기신도시 지금 투자해도 좋지 않을까 생각합니다.

그리고 이왕이면 역세권 주변이 낫겠죠? 종상향을 더 생각한다면? ㅎㅎ

 

결론!! 돈있음 사자!!