전세사기 특별법 얼마나 효과가 있을까?

최근 전세사기로 인해 피해자를 위한 특별법 제정에 박차를 가하고 있습니다. 하지만 여당과 야당의 입장차이가 있어서 아직 특별법에 대한 내용이 확정되지 않고 있고 그 시기나 구체적인 구제방법 또한 아직 미정인상태입니다. 과연 특별법에서 지금 논의하고 있는 사안이 어떠한 것이 있고 여당과 야당의 입장은 어떠하고 제가 생각하는 실질적인 대책은 무엇인지 한번 써보려 합니다.

전세사기 왜 나오는 것일까?

 

전세사기수법에 대해서는 얼마전에 블로그에 글을썼기때문에 그것을 참고 하시면 될거 같습니다.

https://nagil2021.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%88%98%EB%B2%95-%EC%9E%98-%EC%95%8C%EA%B3%A0-%EA%B3%84%EC%95%BD%ED%95%B4%EC%95%BC-%ED%95%A9%EB%8B%88%EB%8B%A4

전세사기 수법 잘 알고 계약해야 합니다

 

그럼 전세사기가 나오게 된 배경은 무엇일까요? 

전세사기가 아파트에서 많이 나올까요 아니면 빌라같은 다세대 주택에서 많이 나올까요? 뉴스를 조금이라도 관심있게 보시는 분들이라면 아파트보다 빌라에서 훨~씬 많이 나온다고 알수 있을겁니다. 

 

그럼 왜? 가 나오죠? 왜 빌라에서 전세사기가 더 많을까요?

 

먼저 첫번째 이유로 가격입니다. 아파트의 경우 돈이 없는 분들이 전세로 살기에 부담스러운 가격입니다. 전세자금대출이있지만 이것이 전세금의 100%를 지원해주는 것이 아니기 때문에 금전적으로 형편이 어려운 사회초년생들의 경우는 아무래도 본인의 돈이 적게들어가는 빌라나 다세대주택으로 전세를 구하게 되고 거주를 하게 됩니다.

 

또한, 최금 급격한 금리상승으로 전세를 살더라도 내가 내야할 이자가 많이 올라가게 되었습니다. 이로 인해 아파트 전세에서 빌라전세로 이동하는 수요가 많게 되었고 최근 보면 아파트 전세는 물량이 많아 전세가가 하락한 반면 빌라전세거래는 많이 늘어난 것을 알 수 있습니다. 

 

두번째로 사기치기가 쉽습니다. 아파트의 경우 시세가 정해져있고 건축주가 직접분양하는 경우가 아닌 임대인이 전세매물을 내놓는 형식이기 때문에 시세로 장난을 칠수가 없는 구조입니다.

 

아파트에서 전세사기를 당했다고 하시는 분들은 대부분 사기라기 보다 역전세의 발생 또는 임대인의 무리한 갭투자 등으로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 경우로 사기라고 보기는 힘듭니다. 사기는 처음부터 임차인의 돈을 편취할 목적이 있어야 하지만 그렇지 않다는 것입니다. 그렇다고 그러한 임대인을 옹호하기 위한 것은 아니고 

 

아파트의 경우 특히 다주택주 DSR 등 정책사항으로 인해 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 더 많다는 것입니다. 

 

그리고 빌라세입자의 경우 초입에도 말씀드렸지만 사회초년생이나 돈이 넉넉치 않아 전세를 구하는 분들이다 보니 부동산거래에 대한 지식도 부족하고 공인중개사의 말만 믿고 계약하는 경우가 더 많다는 것입니다. 이러한 저소득층이나 잘모르는 사람들의 돈을 편취하기 위해 건축주, 공인중개사, 그리고 기타 임대인들이 합을해서 사기를 치는 것이죠 아주 나쁜놈들입니다. 

 

대충 아파트보다 빌라에서 전세사기를 더 많이 하게 되는 배경을 저정도 될거 같습니다.

 

사기를 치고자 마음먹고 달려드는 놈한테는 아무리 잘안다고해도 당하기 쉽습니다.

 

그럼 이러한 피해에 대한 구제책이 중요할텐데요?  작년 빌라왕 사건부터 해서 지금까지 많은 빌라전세사기가 많은데 지금 국가에서는 어떠한 구제책 즉, 전세사기 특별법에 내용은 지금 어떻게 되고 있을까요?

 

전세사기 구제의 주요내용은?

 

먼저 전세사기 특별법 지원대상은 어떻게 될까요? 

 

처음에는 아래내용이었으나

 

1. 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인

2. 임차주택에 대한 경.공매가 진행

3. 면적, 보증금 등을 고려했을 때 서민 임차주택에 해당되야 하고

4. 다수의 피해자가 발생할 우려가 있는 경우

5. 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판달될 경우

6. 보증금의 상당액이 미 반환될 우려가 있는 경우

 

이중 수정된 내용도 있습니다.

 

이중에서 1번의 경우 내가 이사를 가야된는데 계속 확정일자나 전입신고를 놔둘수가 없는 상황도 있기 때문에 임차권등기명령의 경우도 인정해주게 되었습니다.

 

그리고 경공매 부분도 임대인이 파산이나 회생절차 개시시에도 가능하게 되어 있고 다수의 임차인이 피해발생 우려가 있는경우에도 보증금반환이 가능하도록 수정되었습니다.

 

또한 면적 기준도 폐지했으며 보증금은 4억5천만원 이하까지 가능합니다. 

 

그리고 보증금의 상당액이라는 문구도 없어졌습니다.

 

그럼 절차는 어떻게 될까요?

 

국토부내 전세사기피해지원위원회를 설치하고 시와 도에서 신청즉시 국토부로 통보해서 조사 후 위원회를 통해 결정되게 됩니다.

 

피해지원 대상을 심사하는 전세사기 피해 지원 위원회의 인원 30명으로 하기로 안을 제출했는데 어떻게 될지는...

 

피해자의경우 지원방안은

 

1. 임차주택을 낙찰받을수 있도록 특례지원

2. 계속 거주를 희망할 경우 공공에서 매입 후 임대주택으로 공금

3. 생계가 곤란한 피해자에게 긴급 자금 및 복지지원

4. 경공매가 이미 완료된 임차인이더라고 전세사기 피해자로 인정된 경우 공공임대에 입주 및 긴급 복지와 신용대출을 지원

 

생계비의 경우 긴급복지 요건을 충족할 경우(1인 가구 월 소득 156만원, 재산 3.1억원 등) 생계비 월 62만원과 의료비 3백만원 이내, 주거비 월 40만원 등을 지원받을수 있습니다.

 

1번 특례지원은 임차인이 그 집을 낙찰받고 싶어하면 경공매 정지와 우선매수권 등 부여, 취득세면제 등 지원해서 계속 살게 해주겠다는 것입니다. 

 

특별법 합의에 가장 큰 걸림돌은?

 

가장 큰 문제는 간단히 말하자면

 

야당에서는 보증금을 국가에서 책임지자 라는 입장이고 여당은

 

그건 안된다 보증금을 국가가 책임지는 것은 추후 전세사기 뿐아니라 모든 사기에 대해 국가가 책임져야 되는 

경우가 발생하기 때문에 반대하는 입장입니다. 

 

금일 뉴스에 보면 야당에서 새로운 절충안을 제시 했고 16일 국토위원회에서 협의를 전행하자고 요청했습니다. 그 내용에 보면 

 

전세사기 피해자 인정범위를 확대하고, 최우선 변제금 제도 조정, 미반환 전세 보증금 사후 정산 등이 주요 내용입니다. 

 

이중 가장 중요한 것은 보증금 반환채권 매입 대신 공공기관이 피해자를 대신해 보증금을 회수한 뒤 임차인에게 이를 사후 지급하는 대안도 담겨있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 보증금 반환 채권을 매입해 공.경매등을 통해  보증금을 회수하고 임차인에게 이를 사후 정산해 주는 방법입니다. 

 

이 또한 피해에 대해 국가가 보증금을 책임져주는 형식이기에 여당은 반대하는 입장입니다. 

 

개인적인 생각

 

전세사기 피해자에 대한 구제책은 반드시 있어야 한다고 생각합니다. 취지는 너무 좋습니다. 

하지만, 과연 전세사기를 입증하는데 어려울 것이라는 판단입니다.

애초에 임차인의 돈을 편취할 목적으로 시세조작 등을 통한 것은 입증이 가능할 것이나 경제상황, 정책등으로 인해 전세금을 돌려주지 못한 경우는 어떻게 할 것인가? 라는 물음이 생깁니다. 

 

그리고 이런 대책등이 나온다하여 과연 전세사기를 막을 수 있을까요?

아니라고 봅니다.. 계속해서 나오게 되겠죠.. 

 

그리고 사기를 당했다고 해서 전부 지원? 이건 솔직히 아니라고 생각합니다. 지금까지 저도 사기 많이 당해봤는데 전세사기를 당했다고 해서 보증금 지급을 책임져준다면.. 너무 형평성에 안맞는거 아닌가 하는 생각도 듭니다. 물론 그에 준하는 공공주택 거주 기회를 주어서 피해자들이 편안히 주거할 수 있는 공간을 만들어 줘야한다는 것은 찬성입니다. 

 

하지만 이렇게 되면 또한 역차별도 나올수 있는것이죠.... 복잡한 문제입니다... 

 

전세사기는 그냥 사기입니다. 국가적인 사기에 대한 구제책은 마련해 주되 사기의 범주에 포함되지 않는 임차인의 보증금 회수를 위해서도 노력을 해야 합니다. 이에 대한 대책은 개인적인 생각으로는 다주택자의 전세금반환에 대해서만이라도 DSR을 푸는 것입니다. 

 

임대인들이 죄인은 아닙니다. 돈을 돌려주고 싶어도 빌려주질 않습니다.

왜 능력도 안되면서 집을구매했냐고 하지만 그렇게 구매했기에 전세물량도 나오는 것입니다.

 

이에 대한 책임만 임대인이 질수 있게 하면 되는거 아닌가요? 임대인이 전세보증금 반환목적으로 대출을 신청시 은행에서 바로 임차인에게 보증금을 넣어주고 채무는 임대인에게 지을수 있게 하는 구조가 되어야 모든 임차인들이 1차적으로 보증금을 보존할 수 있는 방법이라 생각됩니다. 

 

결론은.... DSR 풀어주세요...에이..ㅠ