FED 베이지 북(Beige BooK) 으로 보는 미국 부동산 동향

미국 연준이 발표하는 베이지 북 이라는 게 있습니다. 이 베이지 북은 단순히 그래프나 차트로 분석하는 보고서가 아니라 거기에서는 볼수 없는 현장의 소리 들이 담겨 있습니다. 쉽게 말하면 임장을 다녀온 후 볼수 있는 현장 느낌의 보고서 입니다. 그래서 미국 부동산 동향을 볼때는 이 베이지 북을 활용하는 것이 상당히 효과적입니다.

왜 베이지 북이냐? 표지 색깔이 베이지 색이라서 그렇습니다 ㅎㅎ 별 의미는 없죠? ㅎㅎ

베이지북에는 노동시장, 가격, 커뮤니티 상황, 부동산, 서비스, 제조업, 농업 등등 경제에 관한 현재의 상황에 대한 정보가 그대로 들어있습니다. 이 중 부동산에 관한 부분만 발췌해 최근 5.31일에 연준에서 발표한 베이지 북에 대해서 한번 살펴보겠습니다. 

 

베이지북 찾기

베이지북은 여기 있습니다.

아래 사진처럼 Monetary Policy 로 가서 Report 안에 있습니다. 쉽죠?

 

1. 보스톤 연방준비은행 부동산 편

주택용 부동산 판매는 계절적 패던에 따라 3월과 4월 소폭 증가했지만, 전년 동기 수준에는 크게 미치지 못했습니다. 주변의 연락책들(임장다니는사람들이겠죠?)은 주담대 금리가 좀 더 낮아져야 한다고 말하고 있습니다. 기존 주택 재고는 상당히 감소했고 집값은 긍정적인 상태를 유지한다고 나와있습니다. 보스턴 지역의 완만한 가격 상승은 지난 몇달간의 추세반전을 의미합니다. 건전한 구매자 수요에도 불구하고 극도로 낮은 재고 수준으로 인해 주택 판매는 앞으로도 힘들 것이다 라고 보고서에 나와있습니다.

 

주택 재고가 없어서 거래가 힘들다 향후 가격이 충분히 상승할 것을 의미할 수 있겠네요

 

2. 뉴욕 연방준비은행

 

최근 보고 기간 동안 뉴욕지구 전역에서 주택매매시장이 강세를 보였습니다. 뉴욕시 지역 연락담당자는 뉴욕시와 뉴욕 주변의 판매시장이 강하게 회복 되었다고 보고했습니다. 올해 느리게 시작해서 뉴욕 북부의 주택시장도 회복되기 시작했습니다. 주택 재고는 예외적으로 낮은 상태를 유지하고 있으며 대부분의 지역에서 거래를 제한하고 있습니다. 신규 거래가 줄어드는 핵심 요인은 역사적으로 낮은 금리를 가진 주택소유자가 만연해 매매 및 이사 동기가 감소했다는 점입니다.

 

기존의 낮은 금리를 가지고 주택담보대출로 집을 구매한 소유주가 현재 높은 금리로 대출을 받아 매매하지 않기에 기주택의 물량은 감소 여기도 주택재고가 없다는 것입니다.

 

3. 필라델피아

 

연락담당자들에 따르면 고금리로 인해 기존 주택 소유자들이 집을 매도 하지 않고 저금리를 유지하고 있는 상황이 지속되고 있습니다. 기존 주택 매매거래가 소폭하락했고 시장이 다시 달아오르면서 가격이 다시 올랐습니다. 신규 주택 건설업자들은 기주택 매매 시장이 둔화되면서 혜택을 받고 있습니다.

기존 주택 소유주들이 저금리로 산 주택을 그대로 유지한다고 하고 거래량이 줄어든다고 합니다.  이 또한 재고가 없다는 뜻이겠죠

 

4. 클리브랜드

 

주택 건설과 부동산에 대한 수요가 안정화되었고, 이 안정화가 금리의 안정화에도 기인했습니다. 주택건설업자는 잠재적인 주택 구매자들이 집을 사기 전에 금리가 계속 오를것을 두려워 했지만, 최근 안정화로 활동을 증가시키는데 도움이 되었습니다. 최근 추가 금리상승이 있기 전에 주택구매수요가 있어 투기적은 건설 프로젝트가 증가했다고 보고했습니다.

 

여긴 안정화되었고 금리가 더 올라가기 전에 구매수요 증가된다고 하고 있습니다. 

 

5. 리치몬드

매매가격이 계속 상승하고 있지만 작년과 같은 속도는 아닙니다. 낮은 금리를 유지한 후 집을 시장에 내놓은 사람들이 줄었기 때문에 판매용 주택의 재고는 여전히 제약을 받고 있습니다. 지난 한달동안 매수자들의 움직임은 활발했습니다. 하지만 주택담보대출 금리의 변동으로 인해 구매자들은 철수했고, 이기간동안 판매 보류와 판매 마감이 모두 하락했습니다. 건설업자들은 거래를 성사시키기 위해 강력한 인센티브를 제공하고 있습니다. 

낮은 금리를 유지하고 있어 주택 재고가 없고, 금리로 인해 새로운 주택을 구매하는 것을 꺼려하고 있습니다. 

 

6. 애틀란타

 

금리와 집값 변동성에도 불구하고 주택 수요는 여전히 강했습니다. 1년 전 수준에는 못 미치지만 구매자 심리가 완만하게 개선되면서 많은 시장의 주태 판매가 월별로 증가했습니다. 주택 소유자들이 특히 낮은 금리로 자금을 조달했다면 매물로 나온 주택을 상장하는 것을 주저하는 모습을 보이면서 기존 매물 공급은 낮게 유지됐습니다. 주택 가격은 최고 수준에서 하락세를 유지했지만 최근 들어 월별 개선세를 보이고 있습니다. 신규 주택 건설업자들은 재고 부족에 대해 투기적 재고 생산을 늘림으로써 대응했고 일부는 구매자 인센티브를 줄이기 시작했습니다. 

 

구매자 심리가 개선됐지만 기존 주택소유자들이 저금리로 매수했기에 매물을 내놓지 않는다

 

7. 샌프란시스코

주택용 부동산 활동은 둔화되었습니다. 높은 주택담보대출 금리가 가격을 억제했음에도 불구하고 단독 주택에 대한 안정적인 수요는 있었습니다. 기존 단독주택 재고는 낮았고, 소유자들은 기존의 저금리 담보주택대출을 포기하는 것을 주저하는 것처럼 보였습니다. 임대료를 묻는 사람들은 대체로 안정적이었고, 남부 캘리포니아에서는 새로운 다세대 주택 건설이 일부 지역의 임대료의 하향압력을 가했다고 지적했습니다. 재료의 비용은 개선되었지만 아직 높은 비용으로 새주택 건설은 중단되었습니다.

 

역시나 기존주택의 재고는 없다! 아직 건설은 없다!

 

 

 

결 론

 

지금까지 베이지 북 내용 중 연방준비은행별로 부동산에 관련된 내용만 발췌해서 봤는데 어떤거 같으신가요?

제일 많이 나온얘기는

 

예전에 집을 산사람들이 그 금리를 포기하면서 매물을 내놓지 않는다 그래서 기존주택의 물량이 없다 현재 금리로 집을 사기를 망설인다 

 

그럼 어떻게 됩니까? 다 알면서... 시간문제입니다..