[부동산 임장] 이문 4구역 3구역 1구역 동향 삼익아파트 리모델링 정보(8.6 업데이트)

이문 4구역 이문 3구역 이문 1구역 임장을 다녀 왔습니다. 중점은 4구역 임장이었는데 더불어 1구역 3구역의 공사 현장도 다녀오고 4구역내에 있는 삼익아파트 리모델링 추진경과도 보고 왔습니다. 부족한 정보지만 참고해 주시면 감사하겠습니다. 

 

 

 

1. 이문 재개발 구역도

 

이문 재개발은 다음 사진과 같이 구역이 정해져 있습니다. 외국어대학교 역좌우로 해서 좌측에 1구역과 3구역 그리고 우측에 4구역이 되어 있습니다. 현재 아래쪽은 휘경자이가 분양이 끝난상태이고 이문 1구역 래미안 그리고 이문 3구역 아이파크자이의 일반분양이 올해 예정되어 있습니다. 

자세한 구역은 다음 사진을 참고하시면 될것 같습니다. 

참고로 3구역 위쪽은 뭐냐 물으니 2구역인데 뉴타운 해제가 되어 진행되지 않는다 합니다.

그쪽으로 이동해서 보니 신축빌라도 많아 진행되는게 쉽지 않아보이긴합니다. 

 

그럼 먼저 이문 4구역 부터 보겠습니다.

 

2. 이문 4구역 

 

이문 4구역은 현재 진행상황은 사업시행인가를 23.2월에 득했습니다. 

건설사는 롯데건설과 현대건설이 컨소시엄으로 시공예정입니다. 

세대수는 총 3,628세대로 이문 뉴타운 구역 중 2번째로 큰 구역을 자랑합니다. 

부동산에 들어가 얘기를 나누던 중 들었던 얘기는 

7월 말 즘 해서 구역내 감평이 통보가 된다고 합니다. 그래서 지금 물건은 별로 없고(네이버상 물건 4~5개정도 최저가 5.5억짜리 지하매물있음) 감평가가 정확히 나와야 매물도 많이 나오고 거래도 될거같다고 얘기를 합니다. 감평이 나오고 나면 조합원 평형신청까지 절차가 되어 있습니다.

 

7월 말 감평끝나고 현재 평형 신청중입니다. 네이버 보시면 현재 주택매물이 0이네요 아마 평형신청 후 매물들이 나올거 같습니다. 

 

사장님께 "그럼 아직 되려면 좀 걸리겠네요?" 하니 

 

"뉴타운의 경우 구와 시에서도 밀어주고 있기때문에 오래 걸리지 않고 관처도 내년초정도 되면 날거 같다

일반분양 25년 정도되지 않겠습니까?" 라고 말씀하시네요 ㅎㅎ ㅎ

이문 4구역은 조합원 분양가가 10억 정도 된다고 합니다. ㅎㄷㄷ 합니다. 강북에서 조합원 분양가가 10억..

일반분양가는 얼마일지 예상이 잘 안되네요ㅠ 

이문4구역내 주택단지들 사진입니다. 확실히 길이 좁고 차한대 지나가기 어려워 재개발을 해야 하는 동네란 생각이 듭니다. 

 

이문 4구역은 왼쪽에 외대 지하철이 지하가 아닌 지상철이라 이쪽과 붙어 있는 쪽은 좀그럴수도 있겠는데? 라는 생각을 했습니다만.. 그게 아파트 가격에 큰 영향을 미치진 않을거 같습니다.

 

그리고 그것을 무색하게 할 장점이 있는데 바로 동부간선도로 지하화와 수변공원인듯 합니다. 

 

위 사진에 보면 이문 4구역 오른쪽으로 해서 동부간선도로 강남까지 지하화가 되어서 차안막히면 15분이면 갈 듯한 거리입니다. 그리고 수변공원 조성을 하니 가장 큰 수혜를 입을 구역이 이문 4구역이 아닐까 하는 생각입니다. 

 

가장 중요한 매물의 프리미엄은 부동산마다 말씀하시는게 다른데 지난달 프리미엄 2.5에 거래된것도 있는데 지금은 최소 3억 이상 그리고 4~5억 얘기하는곳도 있고 총매수가 7~8억 정도 얘기하는 곳도 있습니다.

 

정확한 물건은 7월말 감평이후 되봐야 될거 같습니다. 

 

그리고 또 하나의 장점은 여기는 평지로 이뤄져있는 구역이었습니다. 이문 1구역과 3구역은 경사가 있었거든요

그럼 4구역내 제외된 삼익아파트 리모델링도 한번 살펴보겠습니다.

 

3. 삼익 아파트 리모델링

삼익아파트의 경우 준공년도는 97년으로 아직 27년 정도 된 아파트로 세대수는 353세대 입니다. 소규모 아파트로 아직 재건축 년한이 되지 않았기에 이문4구역에 포함되지 않았고 독자적으로 리모델링을 진행 중입니다.

진행 상황은 안전진단을 통과했고 사업시행인가 전이고 KCC건설에서 보증금? 착수금으로 약 35억 정도를 입금했다고 합니다. 구청에 지금 승인신청이 되 있는 상태로 건설사는 KCC로 해서 진행 될것 같다고 합니다.

 

삼익아파트는 수직증축이 아니고 수평증축으로 세대수는 52세대가 늘어날 예정입니다. 그리고 필로티 구조로 다시 건축하기에 층수도 1층 올라갑니다. 

거래가는 25평 기준으로 5.5까지 내려갔다가 지금 5.8~5.9까지 거래됐고 19층 6.2 물건이 있다고 합니다. 

리모델링의 경우 기존 층으로 그대로 들어가는 거라고 합니다. 그래서 지금 로얄층이라면 다시 들어갈때도 로얄층인거죠

32평의 경우 7.5 물건이 있는데 이건 주전세 가능해서 이주 전까지 주인이 4.5에 거주하는 조건이라고 합니다. 

삼익아파트 매매시 가장 중요한 사항은 중랑천이 보여야 의미가 있다는 것입니다. 그래야 개발되는 수변공원을 제대로 즐길수 있을거 같습니다. 

 

4. 이문 1구역  분양 일정

이문 1구역 래미안 라그란데 입니다. 세대수는 총 3,069세대로 지하 5층~지상 27층 총 39개동으로 대단지 입니다.

일반분양 세대수는 920세대 예정입니다. 이중 59타입이 379세대로 가장 많습니다. 

현재 일반분양일정은 올해 하반기로 예정되어 있습니다. 

다음 사진으로 보면 외국어대학교 바로 붙어있어서 입지는 훌륭하다 할 수 있을거 같습니다. 외대역까지 도보로 동에 따라 다르겠지만 5~7분이면 가질거 같네요

입주가 24년 12월 입주 예정으로 현장을 가보니 아파트가 올라오고 있습니다.

차량으로 쭉 이동해보니 단지가 도로때문에 끊어지는 느낌도 받았는데.. 담에 다시 가봐야 될거 같아요ㅠ

저아파트가 내아파트여야...하...ㅠㅠ

 

5. 이문 3구역 

 

이문 3구역은 외대역 왼편에 있고 총 세대수 4,300여 세대가 들어올 예정입니다.

건설사는 HDC와 GS 컨소시엄으로 이문아이파크자이 라는 이름을 사용합니다. 

일반분양은 1,641가구로 상당히 많습니다. 

여기도 현재 공사 중이며 입주는 25년 7월이라 아직 아파트는 올라오지 않은 상태입니다.

일반분양 예정일은 올 하반기라고 하는데 아직 정확하지 않습니다.  

 

6. 결 론

개인적으로는 현재 상태로는 이문 3구역이 좋아보였으나 미래가치로는 이문 4구역이 가장 좋은 위치가 아닐까 하는 생각이 들었습니다. 조망뿐 아니라 교통도 고려했을때... 그래고 이문 1구역 3구역 4구역 어느 한곳만 있어도 너무 좋겠다는 생각을 했고.. 청약을 반드시 넣어야 겠다는 다짐까지 하고 왔네요

아..제발..하나만 줘... ㅡㅡ

 

이문이 지금 이렇게 인기 있는 이유는? 청량리역때문이라고 생각이 됩니다. 청량리 갓량리 

앞으로 강북교통요지가 될곳입니다. 

 

현재 청량리역은 1호선, 분당선, 경의중앙선, 경춘선이 지나고 있는데 여기에

GTX -B , C , 면목선, 강북횡단선까지 4개가 추가가 되고 KTX 노선까지 포함하면 10개의 노선입니다. 

 

거의 기차 HUB 입니다. 지금도 청량리 주변은 계속적인 입주와 재개발이 진행중입니다.

 

다음에는 청량리쪽으로 가서 임장하고 보고서 올리겠습니다. 

 

부동산 임장 투자 동향 공부