[부동산 정보] 시흥 배곧신도시 분위기 호반써밋 시흥 센트럴 푸르지오 임장 후기

시흥 배곧신도시 임장을 다녀 왔습니다. 배곧신도시를 전반적으로 돌아보고 시흥 대장인 시흥센트럴 푸르지오와 은행동 그리고 현재 공사현장이 한창 진행중인 한라비발디 그리고 롯데캐슬 주변도 가보았구요. 마지막으로 은계지구를 돌아 마무리를 했습니다. 시흥은 처음 가본곳이었기에 생소한 지역이었지만 가장 인기있는 지역 우선으로 보고 왔고 배곧신도시는 참 가지고 싶은 동네였던거 같습니다. 

그럼 시흥 입지와 배곧신도시 그리고 시흥 센트럴푸르지오가 있는 곳, 은계지구까지 입지를 살펴보고 현재 매물가와 동네 분위기까지 한번 보도록 하겠습니다. 

 

1. 시흥 입지(배곧신도시 & 시흥 센트럴 푸르지오)

경기도 시흥시는 인구 약 51만의 도시로 매년 인구수는 조금씩 늘어나고 있습니다. 인구가 보통 술고 세대수가 늘어나는 지역이 대부분인것에 반에 시흥의 경우는 인구가 늘고 있습니다. 강남까지 차량으로 약 1시간 정도 걸리며 제1순환도로와 강남순환도로를 이용하여 수도권 접근이 가능하며 주변 송도와 부천 광명 안양 등 경기도 서남권에서 중심위치에 있다고 봐도 될것입니다. 

또한 서해선이 개통됨에 따라 부천 소사역까지 이동하여 서울까지 약 30분이면 이동가능 하며 강남까지도 지하철로 1시간이면 접근이 가능하기에 교통또한 우수하다고 할 것입니다. 아래 사진에 보시다 싶이 현재 시흥은 크게 2개의 생활권으로 나뉘어 있다 할 수 있는데 시흥 센트럴 푸르지오가 있는 은행동 쪽과 은계지구 그리고 송도옆에 있는 배곧 신도시 입니다. 

배곧신도시는 인천 송도 접근성과 월곶JC가 인근에 있어 마찬가지로 고속도로 이용 및 대중교통으로 서울 강남까지 1시간이면 이동 가능합니다. 

 

2. 배곧신도시 임장 및 아파트 매매 동향

배곧신도시 임장을 처음갔는데 입구에 들어선 느낌은 지방과는 확실히 다르구나.. 신도시 느낌이 확 났습니다. 아파트 건물도 웅장하고 특히 도로가 너무 쾌적하게 되어있고 양쪽으로 늘어선 아파트와 상가들이 생활하기에 충분하다라고 느꼈고 깨끗한 느낌을 받았습니다. SK뷰부터 해서 호반베르디움 센트럴파크 그리고 한신더휴까지 자녀를 둔 부모들이 생활하기 편한 주거지로서 부족함이어 없었습니다. 

배곧 입구	SK뷰	호반베르디움 센트럴파크	호반써밋플레이스1
한라비발디3차	서울대부지	아브뉴프랑	주변 상가

반대편으로 해서 호반써밋플레이스1차 2차와 상가들이 밀집해 있고 특히 아브뉴프랑 상가건물이 깔끔하게 정돈되어 있어 살고싶은 도시의 느낌을 받았네요  임장을 하면서 음.. 가족구성원에 따라서 선호도가 다르겠구나 하는 생각이 들었어요 자녀를 둔 가족이라면 아브뉴프랑 건너편인 SK뷰~배곧호반베르디움센트로하임 쪽을 선호할것 같고 

2인가구가 상권을 더 중요시 한다면 시흥배곧 호반써밋플레이스를 선호할것이라 생각이 들었습니다. 

물론 어느 아파트든 실거주하기 부족함이 없어 보였습니다.

서울대학교 부지와 맞은편 서울대병원이 26년에 완공되면 이 부근은 더욱더 좋아질것으로 보입니다. 

그럼 투자자의 눈으로 이 아파트들의 매매가격과 전세가격간의 갭을 한번 보도록 하겠습니다. 

최근 3년간 전고점 대비 약 30%에서 많게는 40%까지 가격이 빠졌다가 다시 반등을 하고 있습니다. 

시흥배곧SK뷰의 경우 최고 9.95에서 23.1월 6억까지 빠진 후 현재 다시 반드하여 최근 7.83에 거래되었습니다. 현재 저층 제외 고층 기준으로 가장 싼 매물은 7.2에 나와있고 전세는 4억입니다. 갭은 약 3.2 정도 됩니다.

 

바로 옆의 호반센트럴파크의 경우 최고 약 9억까지 찍고 6억 중반대로 하락 후 현재 7억가까이 실거래가 찍혔습니다. 현재 호가는 중층이상 기준으로 6.5에 호가가 나와있으며 전세는 3.5부터 시작, 갭은 약 3억정도 됩니다. 

 

호반베르디움2차더프라임은 최고 8.1까지 찍고 5.35까지 하락후 다시 반등하여 최근 5억 후반대에 거래되고 있습니다. 현재 호가는 5.95부터 시작하고 전세는 4억입니다. 갭은 약 2억 정도 됩니다. 

 

한신더휴는 최고 8억에서 5억까지 하락 후 최근 6억 초반에서 거래되고 있으며 현재 호가는 중층기준 6억부터 시작합니다. 전세는 3.8정도로 갭은 2.2억입니다. 

 

마직막으로 호반써밋은 최고 10억이었으나 평균 8억 중후반가격을 찍고 올해 초반 5.45까지 하락 후 반등하여 현재 6억대 거래중입니다. 현재 호가상 가장 싼매물은 중층기준 6.2억이며 전세는 3.5부터 시작합니다. 

이렇게 보면 현재 학교있는 SK뷰쪽으로 반등이 먼저 시작되는것 같고 가성비가 가장 좋은 아파트라면 갭이 2억인 호반베르디움2차더프라임이 투자하기에 좋지 않을까 하는 생각이 드네요  최고대장인 호반써밋의 경우는 현재 갭은 크지만 반등시 아직 수익을 많이 남길 구간이 커서 투자가치가 있을거라 생각이 듭니다. 

 

3. 시흥센트럴푸르지오 매매 동향

이동하여 시흥대장인 시센푸! 시흥센트럴푸르지오로 갔습니다. 배곧보다는 깔끔함은 없는 동네였습니다. 음 인천 구월동과 비슷한 느낌이라..ㅎㅎ 그래도 시흥 가운데에 위치하고 서해선 지하철 신천역 바로 코앞 역세권에 고속도로 이용 편의를 따져보면 입지상으로는 배곧보다 우위에 있다고 볼수 있습니다. 가격대가 말해주고 있는거 같구요

아파트 외관은 정말멋졌습니다. 외관만으로 마음을 사로잡는 분위기였고 주상복합 아파트라 그런지 상가부분도 잘 꾸며져 있어서 정말 살고 싶더라구요 다만 주위의 상권은 예전 구시가지 상권느낌이었고 술집등이 뒤쪽에 있어 환경적인 측면에서는 배곧신도시가 더 나아 보였어요

 

시흥센트럴푸르지오는 최고가 8.68이었고 하락후 현재 8.35까지 반등하였습니다. 거의 최고가 다왔죠? 현재 7.2부터 매물호가가 시작하고 전세는 4.3부터 시작합니다 약 3억의 갭이 있네요.

 

주변 은계지구 아파트를 보면 은계파크자이도 현재 매물대가 6.5부터 시작하고 있고 갭은 2억입니다. 

다만 배곧과 비교시 상권이 아직 부족하다는 생각이 들었습니다. 

 

롯데캐슬 및 한라비발디 

 

시흥센트럴푸르지오와 은계지구 사이 최근 분양한 신천역 한라비발디와 롯데캐슬시그니처 공사현장을 다녀왔는데 

이 두 곳이 완공이 되어야 주변 상권등이 바뀌고 더욱 더 좋아지겠다라는 생각을 했습니다. 

분양가 자체가 7억대라 비싸게 나온감이 있습니다. 현장에 가보면 현재의 모습만으로는 그렇게 느껴질 수 있으나 

27년 입주시에도 과연 이가격일지.. 주변이 더 개발될 여지가 충분히 있고 향후 이부근은 더욱더 살기 좋고 깨끗하게 개발될것이기 때문에  가격 상승의 여력이 충분하다 생각이 들었습니다. 

 

롯데캐슬의 경우 현재 미분양이고 계약조건이 바뀐다는 얘기도 있으니 눈여겨 볼필요는 있을거 같습니다. 

왜? 앞으로 시흥의 공급물량이 별로 없습니다. 물론 시흥의 경우 광명도 같이봐야 되는 동네이지만 광명도 2년내에는 입주물량이 크게 없기에.. 시흥 은계지구 투자가능성은 충분해 보이고 7억대의 분양가가 부담스럽다면 은계파크자이 등을 눈여겨 봐도 좋을거 같아요

5. 결론

배곧신도시를 2억 초반에 갭투자 가능하다면 지금이 투자시점인듯합니다. 다만, 송도신도시와 붙어있어 영향을 많이 받기에 송도의 흐름도 유심히 보면서 투자하셔야 될것입니다.

 

대야와 은계지구의 경우 시흥센트럴푸르지오가 흐름을 이끌어가기에 잘 살펴보시고 최고의 레버리지인 분양권 투자에 있어 롯데캐슬은 조건이 바껴 5% 계약금이라면 고심해보셔도 될거 같고, 불안하다. 난 이미 잘 꾸며진 곳에 투자하겠다 하시는 분은 은계지구의 현 가격도 나쁘지 않아 보입니다. 

 

현재 광명은 분양가 12억이 완판입니다. 물론 급지가 다르다고 느끼지만 광명 12억에 시흥은 7억.. 싸보이긴 합니다 ㅎㅎ

 

시흥 임장을 다녀와서 생각이 많이 드네요. 아직까지 경기도에서 수익을 볼수 있는 여력이 많이 남은 동네임에는 분명하지만 갭이 좀 벌어져 있는 상황에서 투자금 대비 효율적인지도 따져봐야 할것 같아요

 

실거주라면 뭐.. 고민없이 매수합니다.ㅎㅎ

 

오늘도 즐거운 하루 보내세요!

 

같이 공부하실분은 들어오셔서 얘기나눠요^^

 

부동산 임장 투자 동향 공부