전세제도 구조적 리스크 점검 - KB금융지주 보고서(23.6.18)

최근 전세시장 문제에 대한 뉴스가 많이 올라오고 있습니다. 전세사기부터 시작해서 금리인상으로 인한 역전세 현상 발생 그리고 그리인한 임차인의 전세보증금 반환 문제와 손실 문제 등등 상당히 많은 뉴스거리가 나오고 있습니다. 

전세제도의 구조적 문제점을 감안하면 향후 주택경기 위축기마다 전세 리스크가 지속적으로 부각될 수 밖에 없으므로 근본적인 개선 방안 마련이 필요 하다는 보고서 내용에는 공감이 가나... 제 생각은 전세제도가 가지고 있는 풀수 없는 문제라 생각합니다. 오히려 규제를 풀고 자유시장에 몇년간 맡기는 것이 더 빠른 해결책이라 생각이 듭니다. 

 

그럼 보고서에 어떠한 내용이 있는지 한번 살펴보겠습니다. 

 

 

 

1. 전세시장 현황

 

전세가격은 22년 하반기 이후 하락세로 접어들어 최근 1년간 8.8%의 높은 하락율을 기록 했다고 합니다. 수도권이 가장크게 하락했고, 비수도권에서는 대구가 12.7%로 가장 큰 폭으로 하락했습니다.

>> 이는 금리의 급격한 인상과 더불어 월세로의 이동수요 급증 그리고 추가로 대구같은 경우는 공급요인이 맞물려 더욱더 하락한것이 아닌가 합니다.

 

그리고 22년 빌라왕 사태를 계기로 전세사기가 이슈화 되었고 전세보증금 문제에 대해 다양한 뉴스가 나오고 있는 상황입니다. 

 

현재의 전세가격이 상승하지 않는다면 역전세 현장은 24년까지 지속될수 있다 는 것이 보고서 내용인데.. 물론 22년부터 현재까지 하락한것은 맞습니다. 다만 실제로 매물과 거래 내용상 전세가격은 조금씩 오르는 것을 네이버 부동산만 봐도 알수 있습니다. 왜?? 공급이 없는 지역이 많아요.. 현재 월세에서 다시 전세로 돌아오고 있는 추세이기도 합니다. 

 

한국의 전세시장은 세입자가 거주 대가로 임차료를 지불하는 개념입니다. 기본적으로 원세보다 상대적으로 주거비용이 저렴해 자가 보유 전에 주거사다리로 활용해왔던 것이 사실입니다. 

전세자금대출의 경우 임차인 지원이라는 측면이나, 이를 임대인이 활요하여 갭투자로 활용, 주택경기 상승이 지속되면서 전세보증금을 레버리지로 활용한 갭투자 수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용한다고 보고 있습니다. 

하지만 이게 하락장이 되면 위와 같은 문제가 계속 발생하기에 주택경기 침체시 발생가능한 전세시장의 리스크 억제를 위해 정책적 지원 뿐 아니라 규제 또한 명확하게 이뤄질 필요가 있다는 것입니다. 

 

 

2. 전세시장 구조적 리스크 점검

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이 보고서에는 전세제도는 주택가격 하락 시 임대인이 아닌 임차인에게 손실이 발생하는 구조라고 보고 있습니다. 레버리지를 활용한 갭투자 이기에 상승시 상승몫은 임대인에게 하락시 임대인이 책임을 져야 하나 무리한 갭투자로 책임질수 없다보니 임차인에게 피해가 돌아간다는 것입니다. 

 

또한, 매매전세비 즉 전세가율이 높을수록 적은 투자금으로 주택구입이 가능하며, 주택가격 하락 시 임차인데게 손실이 높다고 말합니다. 투자금보다 하락으로 인한 손실이 커질 경우 전부 책임질 능력이 안된다는 것입니다.

 

두번째로 거래 상대방에 대한 정보부족과 임대차계약시 제도상 문제를 들고 있습니다. 

 

임대인에 대한 공개된 정보가 별로 없어 임차인이 피해를 볼수가 있다는 것입니다. 신용상태나 세금 체납 이력, 그리고 다주택 보유의 상황등에대한 검토가 어렵고  제도상 전입신고의 경우 신고한 다음날 0시부터 효력이 발생하니 임대차 계약 당일 근저당이 설정되면 세입자는 우선권을 상실한다는 것이죠 

>> 이는 제도상의 상당한 허점인건 맞는것 같아요

 

그리고 마지막으로 전세자금대출에 대해서는 큰 규제가 없다는 것입니다. 임대인의 대출에 있어서는 DSR, DTI, LTV 등 대출규제가 있느나 전세자금대출은 지원의 목적이 크기에 이런것이 없다는 것입니다. 

 

3.  전세 관련 발생 가능 리스크

 

매매가격 하락시보다 전세가격 하락 시 보증금 반환 지연과 손실이 확대된다고 합니다.

당연한 말입니다. 다만 매매가격이 하락하는데 전세가격만 오르는 경우가 있나요? 음.. 

 

 

임대차 3법 이후 급등한 전세가격을 기반으로 투자가 증가 되었고, 가격조정으로 전세보증금 미반환으로 인한 리스크가 증했다는 것입니다. 

 

높은 보증금을 형성해 갭투자한 후에 전세가가 하락되면 임대인의 경우 임차금 전부를 돌려줄수 있는 임대인은 많이 없을것입니다. 그래서 전세퇴거자금이나 주담대 등을 받아서 주게 되는데...

대출규제가 워낙심해서 어렵죠.. 물론 임대인이 책임져야 하는 부분은 맞습니다 맞죠!

다만 책임을 질수 있는 제도를 만들어 줘야 하는것도 정부의 책임아닐까 합니다.

왜?? 실제 전세물량을 제공하는 것은 다주택자라고 저는 생각하기 때문입니다.

정부에서 전세자를 위해 국가소유 아파트를 전부 공급할 수 있다면 상관없겠지만 그렇게 절대 못하잖아요?

 

이 외 전세사기에 대한 내용들이 들어있는데 이는 생략하겠습니다(이전블로그내용에서 다뤄서..)

 

4. 정책 제언

 

이 보고서의 정책제언 내용은

 

금융시스템과 보증보험 강화를 통해 구조적으로 발생가능한 문제를 최소화하고 거래 불확실성을 제거해 안정성을 확보하고, 기업형 임대사업자와 중개기관 활성화를 통해 전세시장이 가진 문제점을 보완하자는 것입니다. 

 

전세자금대출을 DSR 산정에 포함하자 는 내용에 대해서..

 

임차인에게 DSR을 포함한다고 하면 동의할 임차인이 있을까요.. 현 DSR 40% 기준은 상당히 낮은 기준으로 대출 한두건 하면 바로 차버립니다. 그럼 임차인은 계속 전세만 살아야 하나요... 현재 특례보금자리 등 DSR을 안보는 것도 많이 있지만 만약 전세자금대출에 DSR을 포함시킨다면 전세금은 어떻게 될까요?? 저는 개인적으로 임대차 3법의 효과나 다를게 없을거 같아 보입니다. 전세가의 상승, 그리고 월세또한 상승.. 이라고 봅니다. 

 

매매전세비, 전세가율이 높은 경우 전세자금 대출 제한

 

전세가율 70%이상의 주택에 대해서는 임차인의 전세자금대출 제한하자는 내용입니다. 이렇게 되면 나머지 부분에 대해서는 월세로 전환될 수 도 있는데.. 월세는 낮게 형성이 될까요? 그 집에 살 수 밖에 없는 사람들도 많을텐데.. 못받는 전세분에대한 월세가 오를수도 있지 않을까요?

 

전세보증금 반환 용도의 대출에 대해 대출규제 완화

 

솔직히 저는 임대인이 전세보증금 반환용도의 DSR만 풀어주면 임차인에 대한 임차보증금 문제는 상당히 해결될 것으로 봅니다. 반환대출의 경우 임차인이 은행에 신청하는 방식 또는 임차인에게 은행에서 바로 송금을 통해 임차인의 소중한 재산을 지켜주고 그에 대한 비용과 책임은 임대인에게 전가 시키면 되지 않을까요?

 

왜 안할까요? 이는 정치적 문제도 있을 것이고 집값 상승의 문제 또한 있을거라 생각됩니다. 

 

보증보험 의무가입과 중개업소 공제증서 보증범위 확대, 임대인 정보 확인 의무화, 전입신고 효력을 당일부터 인정, 등 여러가지 방안 들이 많이 있습니다. 

 

5. 결론

결론은.. 금융시스템과 보증보험을 강화하고 전세거래 불확실성의 제거 그리고 기업형 임대사업을 확대하자는 것으로 보고서는 마무리 됩니다. 읽어보면 상당한 내용들이 들어있기에 도움이 될것으로 보입니다. 

 

다만 전세시장 또한 계속적인 규제를 가하다보면 가격은 다시 상승하고 그 피해는 그대로 임차인에게 가중된다는 것을 전 정부를 통해 배웠습니다. 규제.. 그만 풀고 자유시장에 맡깁시다.. 제발..

 

 

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