지난 8월8일 광주광역시 신용동에 있는 힐스테이트 신용더리버 아파트가 분양했습니다. 지주택으로 10년 넘게 조합원들의 노력끝에 힐스테이트 아파트로 건설중입니다. 청약은 이미 진행되어 8월18일에 특별공급을 했고 8월21일 1순위 그리고 22일 2순위 청약을 통해 28일 내일 당첨자 발표를 앞두고 있습니다.
오늘은 힐스테이트 신용더리버의 분양가가 과연 적정한지 완판될수 있을지 한번 알아보려 합니다.
목차는
- 힐스테이트 신용더리버 입지 분석
- 청약 경쟁률 확인
- 분양가 분석
- 결론
1. 힐스테이트 신용더리버 입지
힐스테이트 신용 더리버의 위치는 광주 북쪽에 위치해있고 신용동 첨단지구와 가깝다 할 것입니다. 왼쪽으로 첨단 1지구가 그리고 아래 큰 대로 건너편으로 2지구가 위치해있습니다. 이쪽의 신축아파트는 오랜만에 분양을 하는 것이고 광주사람들도 많이 기다린 아파트 이기도 합니다.
교통을 먼저 보면 빛고을대로가 상무지구에서부터 쭉 이어져 오기 때문에 고속도로 이용하기 용이하고 상무지구와 차로 안막히면 10분이내로 갈수 있기에 도로 이용면에 있어서는 나쁘지 않은 입지를 가지고 있습니다.
광주의 경우 현재 지하철이 1호선밖에 없지만 2호선이 광주 한바퀴를 돌면서 지금 공사 중이고 1차로 아래쪽으로 24년 개통 예정이며 2차로 위쪽으로 해서 공사를 진행할 예정입니다.
힐스테이트 신용더리버의 경우 신용역이 예정되어 있어 향후 지하철 개통시 혜택을 받을 수 있을것이라 생각됩니다.
학교는 주변에 용두초.중이 위치해 있으나 학군과 학원가가 뛰어난 지역이라고는 할수 없어 조금 아쉬운 부분입니다.
다만 상권이용에 있어서는 강 건거에 힐스테이트 리버파크 왼쪽으로 상권이 매우 잘 구성이 되어 있고, 길건너 편에 첨단 2지구 상권도 이용가능합니다. 다만 도보로 이용하기에는 조금 아쉬운 점이 없잖아 있습니다.
차량 이용시 5분이내로 롯데마트와 극장 등 이용 가능하고 첨단 종합병원도 10분내 이용 가능합니다.
또한 직주근접으로 첨단과학국가산업지구, 정부종합청사, 장성쪽 첨단3지구 개발 등으로 이득을 볼 수 있는 입지라 생각이 됩니다.
2. 청약경쟁률 분석
청약경쟁률을 한번 보도록 하겠습니다. 애초에 분양가가 나왔을때 청약경쟁률이 저조할것이다 라고 평이 많았었는데 과연 얼마나 나왔을까요?
청약경쟁률에 있어 특별공급은 74타입 일부와 104, 135 타입은 미달됐었습니다. 아무래도 높은 분양가 영향이 큰것으로 판단이 되고 현재 아직 광주는 부동산열기가 다시 올라오지 않았기때문의 영향도 있을것 같습니다.
일반 1순위 경쟁률이 중요한데요 1순위 청약마감으로 청약 경쟁률을 보면 84 a 타입은 경쟁률이 상당히 높습니다. 80:1로 경쟁률이 어마어마 하네요
그리고 B타입의 경우에도 거의 50대1 C타입 20대1
104타입의 경우 경쟁률이 약 2:1입니다.
경쟁률이 왜 이럴까요? 음.. 아무래도 분양 세대수의 문제로 보입니다. 보시면 아시겠지만 힐스테이트신용더리버의 경우 지역주택조합으로 총 1,647세대 중 일반분양 세대수는 총 206세대 밖에 되지 않습니다. 이중 가장 많은 84A타입은 총 669세대로 이중 665세대를 대부분의 조합원들이 가져갔기에 특공+일반공급 세대수가 4세대 밖에 되질 않습니다.
대형평수인 104타입과 135타입은 전부 일반공급이기에 경쟁률에 있어서 극명한 차이가 있지만 이건 숫자를 잘 들여다 봐야 보이는 것입니다.
그럼 단순히 경쟁률만 보지 말고 통장수를 한번 볼게요
접수건수를 보면 되겠죠?
통장은 1순위에 총 1205개가 들어왔습니다. 음.. 솔직히 말씀드려 청약이 성공적이다 라고 할 수 는 없을것 같습니다.
비슷한 시기 청약을 했던 서울 청계SK 뷰 같은 경우 통장이 1만개가 들어왔습니다...
그리고 같은 지역에 분양한 힐스테이트 첨단센트럴을 비교해보면 더욱 확실히 알수 있습니다.
자.. 총 6700개가 들어왔습니다. 상당하죠? 여기 공급세대수는 총 1,071세대로 경쟁률은 평균 약 3.5대1 정도로 되지만 들어온 통장수는 더 많습니다. 오히려 더 인기가 많았다..라고 볼수 있을거 같아요
원인은? 아마 분양가의 문제일듯 합니다.
그럼 분양가를 한번 살펴보겠습니다.
3. 분양가 분석
힐스테이트 신용더리버 아파트 분양가입니다. 음.. 74타입이 6.3억이네요.. 84타입의 경우 평균 7.6 정도 된다고 볼수 있겠습니다. 여기에 발코니 확장비를 한번 더하면(참고로 발코니 확장비가 거의 4천만원.. ㅎㄷㄷ) 8억입니다..
84타입의 분양가가 8억.. 너무 쎕니다..ㅠㅠ
광주에서 현재 84타입 대장아파트인 봉선동 제일풍경채를 보면 최근 8.65에 거래가 되었네요.. 하지만 입지적인 면에 있어서 봉선동은 1급.. 신용동은 상급지에 속하지 못합니다. 이런 곳의 분양가가 8억이라는 것은 광주에 있는 사람들이라면 누구나 거부감이 들었을거 같습니다.
얼마전 분양한 상무센트럴자이의 경우 분양가가 9억이었고 경쟁률이 최고 43대1이었는데 결국 미분양이었습니다.
가장 입지가 좋다고 여기는 곳의 분양가가 9억.. 신용동 8억.. 1억더주고 최고 입지로 가지 않을까요?
결국 분양가가 너무 쎕니다
가장 인근에 있는 대장아파트 중 하나인 힐스테이트 리버파크를 보겠습니다.
최근 7억 전후해서 거래가 되고 있습니다. 여기는 전망도 뛰어날 뿐아니라 상권또한 좋습니다. 누가봐도
힐스 신용더리버 보다 낫다고 판단합니다. 그렇기에 신용더리버의 8억 분양가는 인기를 끌기에는 너무높다는 것이죠
104타입의 RR을 보면 확장비 포함 약 9.3억 정도가 나오는데 힐스테이트리버파크의 경우 비슷한평수가 최근 9.4에서 거래가 되었네요 음.. 여기가 4년정도된 아파튼데.. 입지로 여기를 이길수 없습니다.
솔직히 저라면 저 가격으로 리버파크를 매수하지 신용더리버로 가지는 않을거 같습니다. 냉정히 그렇네요
신용더리버가 완판이 된다면? 그럼 리버파크는 더 오르겠죠
리버파크가 선 신용더리버가 후 입니다.
하나 더 비교해 보겠습니다.
20년 12월에 분양한 힐스테이트첨단이 있습니다. 입주시기는 24년 4월로 신용더리버와 비슷합니다.
이때 힐스테이트첨단 최고 경쟁률은 690대1이었고 평균 300대 1정도 됩니다.
광주에서 가장 분양가가 혜자라고 하였는데 얼마였을까요?
분양가가 84타입기준으로 4.5억 정도입니다. 발코니 포함해도 4.8정도로 5억이 넘지 않죠.. 입주시기는 비슷합니다. 세대수가 적다는게 단점이긴 하나 초고층에 상권 중심 아파트로 입지에 있어서는 완승입니다.
현재 프리미엄이 2억정도 붙은걸로 알고 있는데.. 신용더리버 8억아파트가 완판이 된다면.. 여기도 그냥 8억이라고 봐도 될것 같네요.. 그만큼 신용더리버의 분양가는 비쌉니다.
대전에서 최근 분양하는 용문과 숭어리샘의 경우도 분양가가 7억대입니다.
4. 결론
경쟁률이 높게 나왔다하여 들여다 봤지만 결국 적은 세대수로 인해 높아 보였을 뿐.. 완판이 될지는 아무도 모르겠습니다. 물론 적은 세대수이기에 완판될 확률도 큽니다. 그러나 그 분양가를 지탱을 해 주려면 아직 대장아파트들이 치고 나가야 될 금액이 있기에 좀 더 기다려야 되지 않을까 싶습니다.
아마 이게 완판이 된다면 상무자이 또한 완판으로 갈 길이 생길거 같고 주변 힐스테이트 첨단, 리버파크도 가격이 오르지 않을까 개인적으로 생각이 듭니다.
그간 고생하신 조합원들이 있기레 성황리에 완판되어 광주 부동산도 활활 타오르길 바랍니다.
부동산 임장 투자 동향 공부
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